Il est affirmé que le rendement des SCPI est nettement élevé par rapport aux autres investissements. Cependant, des menaces commencent à peser sur le système comme le développement de l’e-commerce ainsi que la conjoncture économique. En effet, ces facteurs diminuent le besoin de location ce qui pénalise le marché immobilier.
Nous avons donc identifié 4 ratios que vous devrez analyser avant d’investir : Une SCPI qui respectera ces 4 ratios, sera sans aucun doute une SCPI performante, mais surtout qui aura préparé l’avenir et ces changements structurels du marché de l’immobilier d’entreprise. Proposer un rendement locatif important est une chose, mais préparer l’avenir et travailler à la pérennité de ce rendement est une autre chose.
Du fait que l’investissement reste rentable, nombreux sont ceux qui souhaitent s’investir pour réaliser un complément de revenu. Ainsi, il y a des points importants à connaitre avant de prendre la décision de s’investir, voici les 4 les plus évidents :
- Le taux de distribution des parts
- Le taux d’occupation des locations
- Le report à nouveau
- Les provisions destinées aux travaux
Le taux de distribution des SCPI
Il s’agit d’un paramètre connu par le grand public : en fait, c’est le rendement net de la SCPI qui se calcule par le nombre de dividende et la valeur de l’épargne.
La société est obligée de communiquer sa valeur de temps à autre pour les associés. Cette même société qui gère les chiffres et les affaires de la location, calcul ce taux de distribution. Cependant, même en connaissance de ce taux, il est trop d’affirmer si la société représente un bon investissement. Les 3 autres ratios sont encore à découvrir.
Le taux d’occupation financier de la SCPI
Ce taux se traduit par le rapport entre les loyers versés ainsi que des frais payés pour l’entretien et la gestion. Ce qui sera fonction du pourcentage d’occupation des locaux mises en location. En effet, il arrive que la totalité des biens ne soit pas en occupation. Ce qui diminue logiquement le revenu. Le taux d’occupation est le paramètre principal qui permet d’estimer pour un scpi de rendement sa rentabilité.
Le nombre de locaux non loués sera fonction du taux de ratio financier. Donc, plus ce nombre est faible, plus le taux se dégrade. Ainsi, la société distribue un revenu dégradé aux associés dans de telle situation. Quoi qu’il en soit, une dégradation du niveau d’occupation n’est jamais définitive. En effet, il s’agit d’une situation temporaire à laquelle il faut faire face, du fait des saisons comme les vacances durant lesquelles les occupations sont élevées.
Ce taux est alors très pris au sérieux, la bonne politique de gestion de la société permet de redouter la situation. Souvent, la chute de ce taux peut être liée à une localisation non adapté, le loyer à payer, et l’état du logement. Ainsi, il est normal de voir que les SCPI anciennes affichent un taux d’occupation moins élevé comparé aux SCPI neuves.
Le report à nouveau
Ce paramètre influe surtout sur la pérennité du taux de distribution. Son application est indispensable, même si son principe de fonctionnement semble être compliqué.
Le report à nouveau constitue en fait, un bénéfice de la SCPI du fait qu’il n’est pas versé aux associés. On parle alors d’une réserve que la société se constitue pour mieux gérer les conjonctures à venir comme le non-paiement de certains loyers ou le départ d’un locataire.
Plus la valeur du report à nouveau est élevée, plus la SCPI est réputé d’avoir une bonne politique de gestion. Au fur du temps, l’accumulation de ce type de bénéfice augmente la performance de la société civile de gestion.
Les provisions pour grosses réparations.
Actuellement, les normes à respecter par les logements deviennent de plus en plus nombreuses. Ce qui oblige souvent à procéder à des travaux de rénovations. Les provisions sont destinées à ces opérations. Quand on parle de nouvelles gestions de consommation d’énergie, de nouvelles installations ont besoin d’être installées. Ce qui correspond en fait à l’évolution du marché immobilier d’entreprise actuelle. Il en est de même concernant l’immobilier d’habitation, des nouvelles règles y sont imposées. D’un autre côté, les normes environnementales s’imposent aussi.
Tous ces paramètres sont à considérer dans la sélection d’un bien immobilier avant de s’investir. Evidemment, la SCPI qui vous intéresse feront une joie vous donner les détails concernant la valeur de ces chiffres.
