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SCPI et rendement : qu'est-ce qu'on entend par TDVM ?

Le rendement d’une SCPI est exprimé en taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM. Ce terme a été utilisé depuis le 1er juillet 2012. Le TDVM est un des indicateurs de performance que l’investisseur considère en premier avant de souscrire à une SCPI. Il est en effet publié par la société de gestion à la fin de chaque exercice. Ainsi, on peut le retracer en consultant les sites spécialisés, pour celui de l’année passée tout comme pour toutes les années précédentes. La moyenne du TDVM est d’ailleurs calculée, sur 5 ans, sur 10 ans, voire sur 15 ans et plus, afin d’évaluer ses performances dans la durée. Cette moyenne est exprimée en taux de rendement interne (TR I).

Quel TDVM pour les SCPI en 2020 ?

3.98% : tel est le rendement 2020 pour l’ensemble des SCPI. Cette valeur est en baisse, celui de 2019 étant de 4.51%, celui de 2018 de 4.35% et celui de 2014 de 4.43%.

Il s’agit cependant d’un taux moyen pour l’ensemble des SCPI. En effet, certaines d’entre elles ont conservé un TDVM tout à fait exceptionnel, qui s’élève à +6% pour l’année 2020, comme c’est le cas pour les suivantes :

  • Eurion (de la société de gestion Corum AM) : 10.39%
  • Iroko Zen (de l’opérateur Iroko) : 7.45%
  • Cœur de Régions (de Sogenial) : 6.3%
  • Kyaneos Pierre (de Kyaneos AM) : 6.1%
  • Activimmo (de la société de gestion Alderan) : 6.05%
  • Vendôme Régions (de Norma Capital) : 6.02%
  • Corum Origin (de Corum AM) : 6%
  • Neo (de Novaxia AM) : 6%

D’autres SCPI affichent également d’excellents rendements tels que Corum XL (5.66%) et Cap Foncières & Territoires (5.5%).

Qu’est-ce qui fait évoluer le TDVM d’une SCPI ?

Plusieurs indicateurs sont considérés afin de calculer ce taux : les dividendes bruts (avant prélèvement libératoire) et le prix de la part acquéreur moyen.

Les dividendes sont obtenus à partir des revenus locatifs versés par les locataires. Pour l’année 2020, certaines SCPI n’ont pas collecté la totalité des loyers en raison des difficultés de trésorerie subies par les entreprises locataires. D’où la baisse de ce rendement. De plus, certaines acquisitions ont été réalisées au cours de l’année, tandis que les demandes sur le marché locatif ont connu une certaine baisse pour les immeubles de bureaux et de commerce.

Graphique, Investissement, Analytique

Quelles possibles variations du TDVM pour une même SCPI ?

Le TDVM d’une même SCPI est fixe et émane de son opérateur (société de gestion, banque). S’il est modifié et qu’il est plus élevé, c’est qu’il s’agit très probablement d’une arnaque dans le but de conclure rapidement des ventes. Ainsi, où que vous achetiez votre SCPI, son TDVM sera le même : que ce soit auprès de l’opérateur source, d’un assureur ou encore d’un conseiller en investissements financiers (courtiers, conseillers en gestion de patrimoine, etc.).

Attention car le TDVM n’est pas le seul indicateur de performance

Beaucoup se focalisent sur ce taux de rendement pour trancher sur la SCPI à souscrire. Or, le TDVM n’est pas le seul indicateur de performance à tenir en compte pour ce type de placement. L’analyse de l’expertise de la société de gestion est également primordiale pour sécuriser son investissement : c’est elle qui pilote en effet la SCPI en mettant en œuvre son savoir-faire et ses propres fondamentaux pour gérer efficacement ses fonds. Ainsi, ce TDVM peut varier au fil des ans et chuter en période d’économie en crise comme c’est le cas pour l’année 2020 si la société de gestion dispose de peu de cartes en main pour redresser la situation.

Les autres valeurs à analyser, outre le DVM, sont la revalorisation du prix de la part, la capitalisation de la SCPI ainsi que le taux d’occupation financier.

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