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Investir dans l’immobilier locatif pour défiscaliser : avantages et inconvénients

Il existe une multitude de solutions pour réduire son impôt en investissant à travers l’immobilier, à travers divers dispositifs fiscaux. Ces derniers se distinguent cependant par leurs points forts et leurs inconvénients : le point dans notre article.

La loi Pinel

Elle concerne les logements neufs ou en VEFA et donne lieu à une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% (en France métropolitaine) et 32% (en outremer). La loi Pinel Ancien est aussi adaptée aux investisseurs réalisant l’acquisition d’immeubles anciens suivant les mêmes conditions que le Pinel classique. Les avantages : la durée de la mise en location est modulable (6 ans, 9 ans ou 12 ans), le bien est valorisé car situé dans une commune à forte tension locative, les proches peuvent louer le bien. Inconvénients : le coût élevé de l’investissement, de nombreuses contraintes à respecter.

La loi Denormandie

C’est une version de la loi Pinel classique mais qui concerne en revanche les biens anciens à rénover, situés en plein centre-ville. Les communes éligibles sont ceux qui sont répertoriés dans le programme « Action cœur de Ville ». Avantages : possibilité de moduler la durée de la mise en location. Inconvénients : les mêmes que ceux de la loi Pinel.

La loi Malraux

Elle concerne les logements anciens classés monuments historiques et qui feront l’objet d’une rénovation suivant des conditions particulières. La réduction d’impôt qui en est issue est de 22% à 30%. Parmi les avantages, on notera une réduction fiscale très intéressante ainsi que la revalorisation du logement. Cela puisqu’il a été rénové d’une part, et localisé en plein centre-ville d’autre part, tout en faisant partie d’un patrimoine historique rare. Inconvénient : le calcul du rendement doit être réalisé avec prudence car le bien lui-même coûtera relativement cher à l’acquisition. La durée de l’investissement est imposée à 9 ans.

Le régime du déficit foncier

II s’applique sur le logement ancien à réhabiliter selon les normes énergétiques et environnementales en vigueur. Le déficit foncier obtenu à partir des dépenses de rénovation et de certaines autres charges est déductible du revenu global de l’investisseur. Les avantages : le bien est revalorisé à terme et le dispositif qualifié de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Inconvénient : la durée de l’investissement est imposée à 4 ans minimum.

Le statut de LMNP

Ce statut fiscal de loueur en meublé non professionnel est extrêmement intéressant dans la mesure où il permet de déduire des charges, de réaliser des dotations aux amortissements et ainsi réduire, voire gommer son IR. Avantage : un rendement élevé par rapport à celui de la location nue.

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